Buscar
  • Ariel Champanier

¿Qué está pasando con los valores inmobiliarios?

Actualizado: 16 de jun de 2020



Hace 20 años que estoy en el mercado inmobiliario pero la antigüedad no nos hace buenos, nos hace buenos que hacemos durante esa antigüedad, también cómo respondemos ante cada crisis.

Digo esto porque noto que muchos integrantes del sector inmobiliario se jactan de la cantidad de años que tienen en el sector con el típico pensamiento ¿qué me vas a enseñar a mí? y desde mi punto de vista esos jugadores van a quedar fuera del mercado inmobiliario, tarde o temprano va a pasar.

Lo primero que quiero destacar es que las reservas de compraventa que teníamos previo a la pandemia en su mayoría se han estado cerrando en porcentajes normales, hubo a diferencia de otras crisis muy pocas renegociaciones de precios. Ese es el primer dato importante.

También debemos recordar de dónde veníamos en este 2020, un mercado inmobiliario totalmente deprimido, con un comienzo de año con 1400 escrituras mensuales promedio (números bajísimos comparando con la magnitud de la ciudad) y un 2019 con los peores números de escrituraciones de las últimas décadas.




Por otro lado en el principal portal inmobiliario del sector hoy en día hay en la Ciudad de Buenos Aires más de 200.000 inmuebles a la venta. Si pensamos que se escrituraron 1400 promedio en Enero y Febrero, ¿cuántos inmuebles siguen agrandando las estadísticas?

Ahora, ¿a dónde nace toda esta crisis del sector?, porque la pandemia la agrando, pero la crisis existía desde mucho antes.

Desde mi punto de vista los principales responsables de este origen somos los inmobiliarios, sin ninguna duda, y la razón principal es que el sector viene trabajando muy mal desde hace décadas, la diferencia es que cuando se vende todos los errores (digo errores para ser suave) se esconden debajo de la alfombra. ¿Cuales son esos errores?

Aceptar los precios que pretenden los propietarios (es como darle la receta al médico) No hacer seguimiento de los clientes.

No trabajar las relaciones (si el cliente no consulta por lo general no le reportan que esta pasando con la venta).

No pensar en más allá de una venta, no construir relaciones a largo plazo.

No trabajar en equipo (año 2020 y siguen habiendo inmobiliarias que NO comparten con colegas).

No invertir en el negocio (con esta crisis caemos que hay que invertir en buenas fotos, en videos, etc).

Dejar propiedades por meses y a veces años en los portales sin ni siquiera tocar los precios.

Creer que no se vende porque no hay compradores.


En esta nota ven solo un ejemplo, siempre la culpa está en él afuera, mientras no asumamos nuestra parte esto no va a mejorar. Ya sabemos todas las trabas externas, no estoy diciendo que no existan, pero el principal problema está adentro. Un caso concreto sobre la problemática que sirve de ejemplo nos pasó esta semana, tasamos una propiedad en U$S 850.000, el propietario nos dijo que no y a los pocos días un colega la publicó en U$S 1.500.000, entienden de lo que estoy hablando? Uno puede fallar en un 10%, 15%, pero puede fallar en un 80%, esto es lo que atenta contra el mercado y es una irresponsabilidad enorme, mala praxis .

Dicho esto también está la parte que corresponde a los propietarios, todos aquellos que decidieron esperar, digamos en los últimos 18 meses, recibieron menos dinero del que podría haber recibido, es decir, no fue una buena decisión, muchas veces escuchando a las personas incorrectas, o pensando que su propiedad vale por su necesidad.

Por último, y esto no es de ahora, no estoy de acuerdo con los pronosticadores de turno que salen a hablar que los precios deben bajar un 20%, 30% o 40%, contra qué? contra los valores de los portales? realmente me parece muy irresponsable salir a decir esto ya que no tienen información, y si alguno acierta es pura casualidad.

Y esto le hace daño al mercado porque el comprador viene con una expectativa creyendo que va a poder conseguir esas rebajas y estas rebajas no existen. Ahora sobre lo que está publicado fuera de valor seguro que va a estar ese 30%, o lo que sea, pero esas propiedades no son parámetro del mercado.

Si uno quiere identificar a qué valores no se venden las propiedades puede ir a los portales inmobiliarios y ver el tiempo que tienen las propiedades publicadas, y allí encontrarán los valores a los que no se vende.

Yendo a RE/MAX, la empresa a la que represento, la gran diferencia que nosotros tenemos con respecto al mercado es que por el volumen de operaciones que realizamos analizamos los valores de las propiedades sobre valores cerrados, que desde mi punto de vista son los únicos que valen y hoy somos la única empresa del sector que a nivel residencial tiene esos datos. Nosotros analizamos valores ACTIVOS - CANCELADOS (valores a los cuales no se vendió) - VENDIDOS, en mucha cantidad, esa información VALE ORO y por eso nuestra efectividad (aun teniendo muchísimo por mejorar) al momento de hacer una tasación es infinitamente mayor a la del resto del mercado. En cuanto a nuestro margen de negociación de valores de venta hoy estamos solamente en un 7% por debajo del valor de publicación y en esto tiene que ver mucho desde dónde partimos.

Entonces mientras las inmobiliarias sigan tasando las propiedades sobre los valores de oferta esto no se va a solucionar, hay que buscar la forma en la que todo el mercado pueda compartir valores de venta, sin dudas que eso sería una de las grandes soluciones al mercado inmobiliario, pero para que pase esto tiene que haber voluntad política, y en general eso no pasa porque ahí aparecen los intereses personales. En cuanto a los precios estamos viendo que no están bajando como se dice, solamente hay algunas oportunidades pero esas oportunidades no son mercado, no son referencia de valores.

Yo viví la crisis del mercado americano en la que nadie era dueño de su propiedad, solo inquilinos de lujo, entonces existía una burbuja hipotecaria gigantesca, y ya todos sabemos cómo terminó la historia.

En la Argentina la gente en su gran mayoría es dueña de su propiedad, el porcentaje de hipotecas es ínfimo, con lo cual la gente puede aguantar muchísimo más, un propietario eventualmente baja su propiedad un 10% o 20% por debajo de los valores de venta y la vende enseguida.


Por otro lado pensamos en esto:


Pongamos de ejemplo a una propiedad que se vendía en U$S 200.000 en el mes de Enero del 2020.

Supongamos que hoy se vende en U$S 160.000 (un 20% menos, por poner un ejemplo)

Esos U$S 160.000 dólares hoy me permiten:

Pagar más sueldos que en Enero

Pagar más alquileres que en Enero

Construir más metros cuadrados que en Enero

Remodelar más barato que en Enero

Comprar más bienes que en Enero

Entonces realmente estoy perdiendo si hago esa baja?

Comparemos manzanas con manzanas 

Esto es lo que deberíamos hablar con los clientes. Hoy aun bajando el valor no estamos perdiendo nada, al contrario.

Arriba yo comentaba que hay compradores Y realmente es así, hay mucha gente lista para comprar, falta que los precios se acomoden, hoy aún en este contexto reservamos propiedades en 1 semana, y no porque estén regaladas sino porque están bien tasadas, así como también tenemos otras por las cuales no tenemos consultas, y ahí es adonde debemos trabajar fuertemente.

Si los inmobiliarios hacemos bien nuestro trabajo y reaccionamos el mercado se va a recuperar rápidamente, no tengo dudas. Este es el número de cantidad de consultas que tuvimos en RE/MAX Premium en el 2020


Enero: 5658

Febrero: 3953

Marzo: 3418

Abril: 2469

Mayo: 3877

Comparemos Mayo con el resto de los meses, la rueda comienza a girar nuevamente. El mercado inmobiliario impulsa a muchísimos rubros y no tengo dudas que va a ser uno de los motores de recuperación del país. Una de las mejores cosas que tenemos es que en 3 o 4 meses aun no siendo lo ideal podemos hacer el año, somos un rubro que se recupera rápido pero más que nunca esto depende de nosotros. Para terminar, lo mejor que tenemos es que todo depende de nosotros, menos echar culpas afuera y más autocrítica interna sobre cómo mejorar nuestro servicio.


Ariel Champanier

CEO RE/MAX Premium





485 vistas0 comentarios

Entradas Recientes

Ver todo